1-Gayrimenkullerin Alım Satımına ve Kiralanmasına Aracılık Etmekten Sağlanan Kazançların Vergilendirilmesi:
 
Emlak komisyonculuğu olarak da adlandırılan gayrimenkullerin alım satımına ve kiralanmasına devamlı olarak aracılık etmekten sağlanan kazançlar ticari kazançtır.

Gelir Vergisi Kanunu (GVK) emlak komisyonculuğundan sağlanan kazançları gerçek usulde vergilendirilecek olan ticari kazançlar olarak nitelemiş ve bu kazançların basit usulde tespitine izin vermemiştir. Bu nedenle emlak komisyonculuğu faaliyeti yapmakta olan ticari kazanç sahipleri mutlak surette defter tutmak zorundadırlar.

Diğer taraftan ticari bir organizasyon çerçevesi dışında süreklilik arz etmeyecek şekilde arızi olarak emlakin alım  satımına veya kiralanmasına aracılık edenlerin sağladığı kazançlar diğer kazanç ve iratlar kapsamında  arızi kazanç olarak nitelendirilerek vergilendirilecektir.

2-Gayrimenkullerin Satılmasından Sağlanan Kazançların Vergilendirilmesi
 
Mükelleflerin elde ettikleri gayrimenkulü 4 yıl süre ile ellerinde tuttuktan sonra elden çıkarmaları durumunda, alım satımdan sağladıkları kazançlar gelir vergisine tabi tutulmayacaktır. Ancak veraset veya intikal yoluyla sağlanan gayrimenkuller için 4 yıllık sınırlama söz konusu olmaksızın elden çıkarma sonucu sağlanan kazanç vergilendirme dışında kalacaktır. Zira bu  yolla sağlanan gayrimenkuller için veraset ve intikal vergisi alınmak suretiyle vergilendirme yapılmış olacaktır.

Gayrimenkulün söz konusu 4 yıllık süre zarfında elden en çıkarılması sonucu sağlanan kazanç, diğer kazanç ve iratlar kapsamında değer artış kazancı olarak vergilendirilecektir. Vergilendirilecek kazancın tespitinde elde etme bedelinin Devlet İstatistik Enstitüsü tarafından belirlenen Toptan Eşya Fiyat Endeksi (TEFE) oranlarına endekslenmesi sonucu bulunacak olan tutarı ile elden çıkarma sonucu elde edilen tutar arasındaki fark esas alınacaktır. Ancak TEFE’ye endeksleme yapılabilmesi için gayrimenkulün elden çıkarıldığı yıl itibarıyla TEFE oranının %10’u bulması gereklidir.

Diğer yandan elde ettikleri araziyi 5 yıl içinde parselleyenlerin ister bu 5 yıllık süre içinde ister daha sonra satmaları durumunda sağladıkları kazanç ticari kazanç olarak vergilendirilecektir. Elde edildikten sonra 5 yıllık süre tamamlandıktan sonra parsellenip satılan araziden sağlanan kazanç ise diğer kazanç ve iratlar kapsamında değer artış kazancı olarak vergilendirilecektir.

Gayrimenkul alım satımından sağlanan kazançlardan değer artış kazancı olarak nitelenenlerin 2006 yılı için 6.000 YTL gelir vergisinden istisna edilmiştir. Dolayısıyla mükellefler gelirin sadece 6.000 YTL’yi aşan kısmını beyan edeceklerdir.

3.Gayrimenkullerden Sağlanan Kira Gelirlerinin Vergilendirilmesi

GVK'ya göre gayrimenkullerin kiraya verilmesinden sağlanan gelirler gayrimenkul sermeye iradı olarak gelir vergisine tabi tutularak vergilendirilecektir .

Ancak ticari işletme bünyesinde bulunan bir gayrimenkulün kiralanmasından sağlanan gelir ise gayrimenkul sermaye iradı olma niteliğini kaybederek ticari kazaca dahil edilerek vergilendirilecektir.

Kurumlar vergisi mükellefleri yani kurumlar tarafından sağlanan gayrimenkul kira gelirleri ise ticari kazanç olarak kurum kazancına dahil edilerek vergilendirilmelidir. 

Hasılatın Tahsil Zamanı

Gayrimenkul kira gelirlerinde tahsilat o yıla ait kirayla ilgili olduğunda, tahsil edildiği yılın hasılatı sayılır. Geçmiş yıllara ait olmak üzere tahsil edilen kira bedelleri tahsil edildiği yılın geliri sayılırken gelecek yıllara ait olup, peşin olarak tahsil kira bedelleri ilgili yılın hasılatı olarak kabul edilecektir.

Emsal Kira Bedeli: 

Emsal kira bedeli iki durumda uygulanır.
1-Kiraya verilen gayrimenkullerin kiralarının emsal kira bedellerinden düşük olması,
2-Söz konusu gayrimenkullerin bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması.

Bina ve arazilerde emsal kira bedeli yetkili özel mercilerce tespit edilir. Böyle bir merci yoksa emsal kira bedeli gayrimenkulun vergi değerinin %5’idir.

Ancak aşağıda sayılan durumlarda emsal kira bedeli uygulanmaz:

1-Boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,
2-Gayrimenkullerin mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerin ikametine tahsis edilmesi,
3-Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde ikamet etmesi,
4-Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli daireler ile il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar

Giderler: 

Gerçek Giderlerin İndirilmesi:İndirilebilecek giderler aşağıda sıralanmıştır:

1-Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, su ve asansör giderleri,
2-Kiraya verilen gayrimenkulün  idaresi için yapılan ve gayrimenkulun önemi ile orantılı olan idare giderleri,
3-Kiraya verilen gayrimenkule ait sigorta giderleri,kiraya verilen gayrimenkuller dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri,
4-Kiraya verilen gayrimenkuller için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verilen tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,
5-Kiraya verilen gayrimekuller için ayrılan amortismanlar,
6-Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri,
7-Kiraya verilen gayrimenkullere ait bakım ve idame giderleri,
8-Kiraladıkları gayrimenkulleri kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
9-Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları  konutların kira bedeli. İndirilmesi mümkün olan kira tutarı elde edilen hasılat ile sınırlıdır. Ancak ticari işletmeye kiraya verilen gayrimenkullerden sağlanan kiradan, oturulan konut için ödenen kira indirilemez,
10-Kiraya verilen gayrimenkuller ile ilgili olarak sözleşmeye konulan veya ilama dayalı olarak ödene zarar ziyan ve tazminatlar,
11-Kiraya verilen gayrimenkulün satın alındığı yıldan itibaren 5 yıl süre ile sayın elde etme bedelinin %5'i.

Götürü Gider İndirimi:

Hasılattan indirilebilecek götürü gider tutarı, hasılatın %25’idir. Götürü gider indirimini seçen mükellefler gerçek giderleri düşemezler. Mükellefler gayrimenkullerden sağlanan iratlardan bir kısmı için götürü gider indirimini, bir kısmı için gerçek gider indirimini uygulayamaz. Ayrıca götürü gider indirimi yöntemini tercih eden mükellefler 2 yıl geçmedikçe bu yöntemden gerçek gider yöntemine geçemez.

Özel Maliyet Bedeli:

Vergi Usul Kanunu'na (VUK) göre, ticari işletmeler ve kurumlar tarafından kirlanan gayrimenkuller için yapılan ve gayrimenkulün değerini artırıcı nitelikte olan giderler (örneğin binaya eklenti yapılarak kullanım alanını genişletmek için yapılan giderler), özel maliyet bedeli olarak nitelendiriliriler. Bu giderler kira süresi belli ise bu süre içinde, belli değil ise 5 yıl içinde eşit taksitlerde gider olarak olarak, sağlanan kazançtan indirilirler. 

Gayrimenkul ve İştirak Hissesi Satış Kazancı İstisnası:

Tam mükellef (kanuni veya iş merkezi Türkiye’de bulunan kurumlar) ve dar mükellefler kurumların (kanuni veya iş merkezinden her ikisi de Türkiye’de bulunmayan kurumlar) en az 2 yıl süre ile aktiflerinde bulundurdukları gayrimenkul ve iştirak hisselerinin satışından sağladıkları kazancı sermayelerine eklemeleri halinde sağlanan kazanç kurumlar vergisine tabi değildir. Ayrıca bu kazançlarını sermayeye ekleyip eklemediklerine bakılmaksızın satış işlemi üzerinden  KDV hesaplanması da söz konusu değildir.

Gayrimenkul Sermaye İratlarında İstisna:

Bir takvim yılında konut (mesken) olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen hasılatın 2006 yılı için 2.200 YTL’si gelir vergisinden istisna edilmiştir.

Bu istisna sadece konut (mesken) olarak kiraya verilen gayri menkullerden elde edilen kazançlara uygulanabilir. Mükellef istisna haddi üzerinde kira geliri elde edip bunu bildirmez veya eksik bildirirse istisnadan yararlanamaz.

Ayrıca ticari, zirai ve mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanlar (yani gerçek usulde vergilendirilenler) bu istisnadan yararlanamazlar. İstisna tutarı Bakanlar Kurulu’nca değiştirilebilir.

İşyeri Kiralarında Gelir Vergisi Stopajı:

Gayrimenkullerini ticari işletmelere veya kurumlar vergisi mükelleflerine kirayaverenlere, kiralayanlar tarafından yapılan kira ödemeleri üzerinden %22 oranında gelir vergisi stopajı (kesinti, tevkifat) yapılmalıdır. Bu surette yapılan stopaj ertesi ayın 20.günü akşamına kadar muhtasar beyanname ile ilgili vergi dairesine bildirilmeli ve aynı ayın 26.günü akşamına kadar da ödenmelidir.

Üzerinden gelir vergisi stopajı yapılmış kira geliri elde eden gelir vergisi mükelleflerinin bu gelirlerinin brüt (stopajın dikkate alınmadığı) tutarı toplamının   2006 yılı gelirleri için beyan sınırı 18.000 YTL’yi aşmaması durumunda beyanı ve vergilendirilmesi söz konusu değildir. Ancak 18.000 YTL'yi aşması durumunda tamamının beyan edilerek vergilendirilmesi gerekir.

4.Gayrimenkullerden Sağlanan Kazançların Beyanı:

Emlak komisyonculuğu faaliyeti yapanlar bu faaliyetten sağladıkları gelirlerini ticari kazanç olarak herhangi bir sınırlamaya tabi tutmaksızın beyan etmek zorundadırlar.

Gayrimenkullerin alım satımından değer artış kazancı  elde edenler sağladıkları kazançlarının 2006 yılı gelirleri için istisna tutarı olan 6.000 YTL‘yi aşan kısmını yıllık beyanname ile beyan etmek zorundadırlar.

Beyana tabi gayrimenkul sermaye iradı elde etmiş olan gelir vergisi mükellefleri       (işyeri kirası elde edenler) bu gelirlerinin 2006 yılı için beyan sınırı olan 18.000 YTL'yi aşması durumunda tamamını yıllık beyanname ile beyan etmek zorundadırlar. 

Konut kirası elde eden mükellefler 2006 yılı için belirlenen istisnası tutarı 2.200 YTL'yi aşan kısmı için yıllık beyanname vermek zorundadırlar.

Yıllık beyanname  mükelleflerce, takip eden yılın mart ayının 15.günü akşamına kadar bağlı bulundukları yer vergi dairesine verilir. Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisini ise 2 eşit taksitte (birinci taksit mart ayı sonuna kadar, ikinci taksit temmuz ayı sonuna kadar) ödemek zorunludur.

Yıllık beyanname üzerinden hesaplan vergiden dönem içerisinde stopaj veya geçici vergi yoluyla ödenen vergiler indirildikten sonra kalan tutar ödenir.

 
5.Emlak Vergisi
           
Emlak vergisi 1970 yılında kabul edilmiş 1986‘dan itibaren  Belediyeler tarafından  tahsil edilmeye başlanmıştır. Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki tüm bina arsa ve araziler emlak vergisi kapsamındadır. Emlak vergisi bina ve arazi  vergisinden oluşur.
           
Emlak vergisinde Muaflık ve İstisnalar:

Genel olarak kamu kurum ve kuruluşlarına ait binalar ve araziler daimi olarak emlak vergisinden muaf tutulmuşlardır. Ayrıca köylerde bulunan  araziler ve binalar da emlak vergisi kapsamı dışında tutulmuştur. Mesken olarak kullanılan bina veya dairelerin vergi değerinin  1/4‘ ü  inşalarının  bittiği yılı takip eden bütçe yılından  itibaren  5 yıl  süre ile geçici muafiyetten  yararlanırlar.Turizm işletmeleri bünyesindeki  binalar, geri kalmış bölgelerde inşa edilen sınai tesisler, organize, büyük ve küçük sanayi siteleri kapsamındaki binalar için 5 yıl süreli bir muafiyet öngörülmüştür.

Bina Vergisi: Türkiye sınırları içinde bulunan binalar bina vergisinin kapsamındadır. Bina vergisinin matrahı emlak vergisine esas alınan  vergi değeridir. Vergi değeri ise binanın rayiç (alım, satım) bedelidir. Bina vergisinin oranı  meskenler için %0,1 , diğer binalar için %0,2'dir. Binanın  vergisi üzerinde bulunduğu arsanın vergisinde az olamaz. Büyükşehir belediyeleri sınırları içinde yer alan arsa ve arazilere ilişkin bu oranlar %100 zamlı olarak uygulanırlar, yani %0,2 ve %0,4 olarak bina vergisi alınır.

Bakanlar Kurulu hiç bir geliri olmayanların, sosyal güvenlik  kurumlarından maaş alanların, gazilerin, şehitlerin dul ve yetimlerinin Türkiye içinde büyüklüğü 200 m2'yi geçmeyen  tek konutları varsa  ve bunda da ikamet  ediyorlarsa bunların  bina vergisini sıfıra kadar indirilebilir.

 Arazi vergisi : Arazi vergisi arsa ve arazi üzerinden alınır. Arazi sınırları dağ , çit, duvar, ağaç gibi tabii ve suni  işaretlerle  çevrili bulunan yeryüzü parçasıdır. Arsa ise belediye sınırları içinde parsellenmiş arazidir.Verginin  konusu, Türkiye sınırları içinde bulunan arazi ve arsalardır. Arazi vergisinin matrahı arazinin ve arsanın emlak vergisine esas alınan vergi değeridir. Tarım arazisinin vergi değeri tespit edilirken verim gücü de dikkate alınır. Oran ise arazilerde  %0,1 ve  arsalarda %0,3’tür. Büyükşehir belediyeleri sınırları içinde yer alan arsa ve arazilere ilişkin bu oranlar %100 zamlı olarak uygulanır, yani %0,2 ve %0,6 olarak arazi vergisi alınır.

Emlak Vergisinde Mükellefiyetin Başlaması ve Bitmesi: Emlak  vergisi mükellefiyeti, dört yılda bir yapılan takdir işlemlerinde takdir işleminin yapıldığı tarihte; vergi değerini değiştiren nedenlerin olması halinde ise bu değişikliklerin yapıldığı tarihte ve muafiyetin kalkması halinde muafiyetin bittiği tarihi  takip eden bütçe yılından itibaren başlar.

Emlak Vergisinde Beyanname Verme:Yeni bina inşa edilmesi,binanın yanması, yıkılması, kısmen veya tamamen  harab olması,  asansörün  kaldırılması, kullanılış tarzının değişmesi bir kısmının meskenden büro, dükkana vs çevrilmesi, arazinin durumunda değişiklik olması, bina veya arazinin taksim veya ifraz edilmesi veya mükellefinin değişmesi,birden çok arsa ve arazilerin veya hisselerin birleştirilmesi gibi durumların varlığı halinde  değişikliğin meydana geldiği bütçe yılı içinde bildirimde bulunulur. Yılın son 3 ayında değişiklik olmuşsa  değişikliği takip eden  3 ay içinde bildirim yapılır.

Emlak vergisi bildirimi süresinde yapılmazsa, 2 ay beklenir. Bu  2 aylık sürede bildirimde bulunulursa, vergi ziyaı cezası kesilmez, usulsüzlük cezası ile yetinilir.

Verginin Hesaplanması ve Ödeme Süresi: Emlak vergisinde matrah bina, arsa ve arazinin vergi değeri yani rayiç bedelidir. Vergi değerinden varsa istisna ve muafiyetler düşülür ve vergiye tabi rayiç bedel bulunur. Bulunan değere oran uygulanarak ödenecek vergi bulunur. Her yıl emlak vergisi matrahı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre o yıl için belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı oranında artırılmak suretiyle bulunur.

Emlak vergisinde birinci taksit,  Mart, Nisan, Mayıs‘ ta  ikinci taksit  Kasım’ da olmak üzere  iki  eşit taksitte ödenir.  Devir ve ferağı yapılan bina ve arazinin devir ve ferağın yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden devreden ve devralan (devredene rücu edebilir) mükellefler sorumludur. Emlak vergisinde ek süreler içinde bildirimde bulunulmazsa idarece tarhiyata gidilir ve bulunmayan için  vergi ziyaı cezası kesilir.  
 
6.Harçlar

Tapu ve Kadastro Harçları:

Harçlar, devletin kişilere sunduğu hizmet veya belirli işlerin yapılması karşılığında sağladığı bir gelirdir. Tapu ve kadastro harçları Harçlar Kanunu bünyesinde IV sayılı tarifede düzenlenmiştir. Harçlar tarifede belirtilmiş  oranlarda ve tarifede belirtilmiş kişilerce  ödenir: Bunlardan bazıları; mülkiyet iktisap edenler %0 15, ipotek tesis edenler %0 3,6 veya %0 1,8, kadastro işlemlerinde adlarına tescil yapılanlar %0 5,4, %0 7,2, %0 9, %0 10,8 oranında ödenir. Harç makbuz karşılığında ilgili vergi dairesine ödenir. 
 
Bina İnşaat Harcı:

Belediye Gelirleri Kanunu ek m.1’e göre, konusu, belediye ve mücavir alan içindeki ek ve tadilleri dahil her türlü bina inşaatıdır. Mükellefi, inşaat ruhsatı alan kişidir. Matrahı, her bir konut veya işyeri biriminin ayrı ayrı inşaat sahasının yüzölçümüdür. Harç tarifesi, konut ve işyeri için ayrı ayrı olmak üzere inşaatın türü dikkate alınarak ve yüzölçümü arttıkça artan miktarda olmak üzere maktu olarak Bakanlar Kurulu’nca tespit edilir.